Grundsteuersystemumstellung 2025 – aktuelle Informationen

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherigen Bewertungsvorschriften für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Seine Entscheidung hatte das Gericht damit begründet, dass das Festhalten des Gesetzgebers am Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen führt. Mit dem Beschluss wurde gleichzeitig bestimmt, dass die bisherigen Bewertungsregeln nur noch für eine Übergangszeit bis 31. Dezember 2024 angewandt werden dürfen. Zum 01. Januar 2025 erfolgt nun die Systemumstellung. Die Grundsteuer ab 2025 wird auch weiterhin wie bisher bereits in einem sogenannten dreistufigen Verfahren ermittelt:

• Im ersten Schritt, dem Bewertungsverfahren, stellen die Finanzämter den Grundsteuerwert fest. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Grundsteuerwertbescheids durch das Finanzamt.

• Im zweiten Schritt wird von den Finanzämtern auf der Grundlage des Grundsteuerwerts der Grundsteuermessbetrag berechnet. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Grundsteuermessbescheids durch das Finanzamt.

• Im dritten und letzten Schritt errechnet jede Gemeinde die Grundsteuer, in dem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz multipliziert. Durch den Grundsteuerbescheid wird die Grundsteuer dann gegenüber dem Steuerpflichtigen (Eigentümer) von der Gemeinde festgesetzt.

Für das Grundvermögen (Grundsteuer B) hat das Land Baden-Württemberg mit dem modifizierten Bodenwertmodell einen eigenen Weg gewählt. Bei diesem Modell wird die Grundstücksfläche mit dem vom Gutachterausschuss auf den 01.01.2022 festgestellten Bodenrichtwert multipliziert. Die Gebäudewerte auf den Grundstücken sind dagegen nicht mehr relevant. In Baden-Württemberg bleibt die Bebauung eines Grundstücks und damit ein etwaiger Gebäudewert auf der Ebene der Bewertung damit unberücksichtigt. Der sich ergebende Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) wird mit der sogenannten Steuermesszahl, für die insbesondere für bebaute Wohngrundstücke ein Abschlag von 30 % vorgesehen ist, vervielfacht.

Bei der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) hat das Land Baden-Württemberg das Bundesmodell übernommen. Die Bewertung erfolgt hier auf Basis eines sogenannten typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Während im alten Recht bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben die Wohngebäude der Betriebsinhaber usw. bei der Grundsteuer A mitbewertet worden sind, werden diese zukünftig als eigenes Grundsteuerobjekt bei der Grundsteuer B bewertet.

Neue Grundsteuerhebesätze ab 2025 in Dettingen

Aufgrund der ab 2025 geltenden Bemessungsgrundlagen sind auch die Hebesätze für 2025 vom Gemeinderat neu zu beschließen. Der Gemeinderat hat vorbereitend hierauf bereits den Grundsatzbeschluss gefasst, dass die Umsetzung der Systemumstellung der Besteuerung des Grundvermögens (Grundsteuer B) in Dettingen im Umstellungsjahr 2025 aufkommensneutral bezogen auf das Jahr 2024 und das Gesamtaufkommen der Gemeinde umzusetzen ist.

In der allgemeinen Presseberichterstattung werden häufig falsche Vergleiche auf der Grundlage der bisherigen Hebesätze für die Grundsteuer B dargestellt. Dadurch werden unnötigerweise Sorgen zur künftigen Höhe erzeugt. 

Die Hebesätze Grundsteuer A und B für das Jahr 2025 sollen vom Gemeinderat in seiner Sitzung am 21. Oktober 2024 beschlossen werden. Die neuen Hebesätze werden im Anschluss unverzüglich bekanntgemacht. Für die Grundsteuer B kann bereits angekündigt werden, dass sich der Hebesatz für 2025 um mindestens 50 % reduzieren wird. 

Hebesatzvergleich mit anderen Gemeinden ab 2025

Bis 2024 konnten die Hebesätze aller Städte und Gemeinden innerhalb von Baden-Württemberg miteinander verglichen werden. Die Veränderung zwischen bisherigem Hebesatz und dem für das Jahr 2025 aufkommensneutralen Hebesatz ist – je nach Bodenrichtwerten und Strukturen in den jeweiligen Gemeinden – selbst zwischen benachbarten Gemeinden unterschiedlich, sodass ein Vergleich hier, vor allem hinsichtlich der Höhe der Steuerschuld, kaum mehr möglich ist. 

Was bedeuten Aufkommensneutralität und Belastungsverschiebung?

Die Aufkommensneutralität bezieht sich ausschließlich auf das Grundsteueraufkommen in Dettingen im Gesamten, nicht jedoch auf die Höhe der Grundsteuer für den einzelnen Steuerpflichtigen. Dies bedeutet, dass die Aufkommensneutralität lediglich eine Aussage darüber trifft, ob man als Gemeinde mit Inkrafttreten der Systemumstellung in etwa genauso viele Einnahmen aus der Grundsteuer anstrebt wie zuvor. Auch bei der aufkommensneutralen Gestaltung wird es jedoch zwangsläufig zu Verschiebungen im Hinblick auf die zu zahlende Grundsteuer je Steuerpflichtigem geben. Demnach werden manche Steuerpflichtige, auch bei einer aufkommensneutralen Hebesatzgestaltung, mehr bezahlen müssen und andere wiederum weniger als bisher. Man spricht hier auch von Belastungsverschiebungen. Die Belastungsverschiebungen ergeben sich insbesondere zwischen verschiedenen Grundstücksarten (Eigentumswohnung, kleines oder großes Grundstück, Höhe des Bodenrichtwertes – Wohnen oder Gewerbe). Belastungsverschiebungen sind eine zwangsläufige Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und ausdrücklich so vom Gericht wie auch vom Gesetzgeber gewollt. Für überdurchschnittlich große Grundstücke in einer Top-Lage wird es im Regelfall teurer, dagegen wird es für kleinere Grundstücke in weniger guter Lage oder Eigentumswohnungen häufig günstiger.

Auffällig bei der Vorbereitung der Grundsteuersystemumstellung ist vor allem, dass nach dem bisherigen Bewertungsrecht für viele ältere Wohnhäuser in Dettingen, teilweise auch auf großen Grundstücken, nur eine geringe Grundsteuer bezahlt wird. Die bisherigen Einheitswerte und Grundsteuermessbeträge wären hier auch schon nach dem alten Grundsteuerrecht deutlich höher gewesen. Da durch die Finanzämter allerdings nie eine Neufeststellung der Werte durchgeführt wurde, kam es hier auch meist zu keiner Anpassung. Wohnhäuser neueren Baujahrs dagegen sind häufig mit einem deutlich höheren Einheitswert und Grundsteuermessbetrag bewertet. Im Rahmen der Systemumstellung kommt es hier dann wieder zu einer Angleichung. Auch diese Veränderung ist einer der Gründe für die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes.   

Ansprechpartner für Fragen im Rathaus:

Frau Silke Epple, Steueramt, Telefon: 07021 5000-25, E-Mail-Adresse: s.epple@dettingen-teck.de 

oder

Herr Jörg Neubauer, Kämmerer der Gemeinde, Telefon: 07021 5000-20, E-Mail-Adresse: j.neubauer@dettingen-teck.de