Grundsteuersystemumstellung 2025 – aktuelle Informationen
Informationen zur neuen Grundsteuer zum 01.01.2025
Grundsteuer-Hebesätze für das Jahr 2025 vom Gemeinderat festgelegt
Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung am 21.10.2024 die neuen Grundsteuer-Hebesätze für das Umstellungsjahr 2025 beschlossen:
Grundsteuer A: 300 v.H.
(Hebesatz 2024: 410 v.H.)
Grundsteuer B: 180 v.H.
(Hebesatz 2024: 410 v.H.)
Ausgangslage - Gerichtsurteil
Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherigen Bewertungsvorschriften für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Seine Entscheidung hatte das Gericht damit begründet, dass das Festhalten des Gesetzgebers am Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen führt. Mit dem Beschluss wurde gleichzeitig bestimmt, dass die bisherigen Bewertungsregeln nur noch für eine Übergangszeit bis 31.12.2024 angewandt werden dürfen. Zum 01.01.2025 erfolgt nun die Systemumstellung.
Wie berechnet sich die Grundsteuer ab 2025?
Die Grundsteuer ab 2025 wird auch weiterhin wie bisher bereits in einem sogenannten dreistufigen Verfahren ermittelt:
- Im ersten Schritt, dem Bewertungsverfahren, stellen die Finanzämter den Grundsteuerwert fest. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Grundsteuerwertbescheids durch das Finanzamt.
- Im zweiten Schritt wird von den Finanzämtern auf der Grundlage des Grundsteuerwerts der Grundsteuermessbetrag berechnet. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Grundsteuermessbescheids durch das Finanzamt.
- Im dritten und letzten Schritt errechnet jede Gemeinde die Grundsteuer, in dem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz multipliziert. Durch den Grundsteuerbescheid wird die Grundsteuer dann gegenüber dem Steuerpflichtigen (Eigentümer) von der Gemeinde festgesetzt.
Für das Grundvermögen (Grundsteuer B) hat das Land Baden-Württemberg mit dem modifizierten Bodenwertmodell einen eigenen Weg gewählt. Bei diesem Modell wird die Grundstücksfläche mit dem vom Gutachterausschuss auf den 01.01.2022 festgestellten Bodenrichtwert multipliziert. Die Gebäudewerte auf den Grundstücken sind dagegen nicht mehr relevant. In Baden-Württemberg bleibt die Bebauung eines Grundstücks und damit ein etwaiger Gebäudewert auf der Ebene der Bewertung damit unberücksichtigt. Der sich ergebende Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) wird mit der sogenannten Steuermesszahl, für die insbesondere für bebaute Wohngrundstücke ein Abschlag von 30 % vorgesehen ist, vervielfacht.
Sie können Ihre Grundsteuer B für Ihr Objekt für das Jahr 2025 nun selbst berechnen:
Grundsteuermessbetrag Neu x 1,8
nach dem Bescheid vom Finanzamt Hebesatz der Gemeinde (180 v.H.)
Bei der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) hat das Land Baden-Württemberg das Bundesmodell übernommen. Die Bewertung erfolgt hier auf Basis eines sogenannten typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Während im alten Recht bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben die Wohngebäude der Betriebsinhaber usw. bei der Grundsteuer A mitbewertet worden sind, werden diese zukünftig als eigenes Grundsteuerobjekt bei der Grundsteuer B bewertet; hiervon betroffen sind in Dettingen zehn Fälle.
Neue Grundsteuerhebesätze für 2025 in Dettingen
Die Umsetzung der Grundsteuersystemumstellung in Dettingen im Umstellungsjahr 2025 erfolgt aufkommensneutral bezogen auf das Jahr 2024 und das Dettinger Grundsteuer-Gesamtaufkommen.
In der allgemeinen Presseberichterstattung werden häufig falsche Vergleiche auf der Grundlage der bisherigen Hebesätze für die Grundsteuer B dargestellt. Dadurch werden unnötigerweise Sorgen zur künftigen Höhe erzeugt. Auf die öffentliche Bekanntmachung der Satzung über die Erhebung der Grundsteuer und Gewerbesteuer (Hebesatz-Satzung) im Mitteilungsblatt der Gemeinde am 25.10.2024 wird hingewiesen.
Hebesatzvergleich mit anderen Gemeinden ab 2025
Bis 2024 konnten die Hebesätze aller Städte und Gemeinden innerhalb von Baden-Württemberg miteinander verglichen werden. Die Veränderung zwischen bisherigem Hebesatz und dem für das Jahr 2025 aufkommensneutralen Hebesatz ist – je nach Bodenrichtwerten und Strukturen in den jeweiligen Gemeinden – selbst zwischen benachbarten Gemeinden unterschiedlich, sodass ein Vergleich hier, vor allem hinsichtlich der Höhe der Steuerschuld, kaum noch möglich ist.
Was bedeuten Aufkommensneutralität und Belastungsverschiebung?
Die Aufkommensneutralität bezieht sich ausschließlich auf das Grundsteueraufkommen in Dettingen im Gesamten, nicht jedoch auf die Höhe der Grundsteuer für den einzelnen Steuerpflichtigen. Dies bedeutet, dass die Aufkommensneutralität lediglich eine Aussage darüber trifft, ob man als Gemeinde mit Inkrafttreten der Systemumstellung in etwa genauso viele Einnahmen aus der Grundsteuer anstrebt wie zuvor. Auch bei der aufkommensneutralen Gestaltung wird es jedoch zwangsläufig zu Verschiebungen im Hinblick auf die zu zahlende Grundsteuer je Steuerpflichtigem geben. Demnach werden manche Steuerpflichtige, auch bei einer aufkommensneutralen Hebesatzgestaltung, mehr bezahlen müssen und andere wiederum weniger als bisher. Man spricht hier auch von Belastungsverschiebungen. Die Belastungsverschiebungen ergeben sich insbesondere zwischen verschiedenen Grundstücksarten (Eigentumswohnung, kleines oder großes Grundstück, Höhe des Bodenrichtwertes – Wohnen oder Gewerbe). Belastungsverschiebungen sind eine zwangsläufige Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und ausdrücklich so vom Gericht wie auch vom Gesetzgeber gewollt. Für überdurchschnittlich große Grundstücke in einer Top-Lage wird es im Regelfall teurer, dagegen wird es für kleinere Grundstücke in weniger guter Lage oder Eigentumswohnungen häufig günstiger.
Auffällig bei der Vorbereitung der Grundsteuersystemumstellung ist vor allem, dass nach dem bisherigen Bewertungsrecht für viele ältere Wohnhäuser in Dettingen, teilweise auch auf großen Grundstücken, nur eine geringe Grundsteuer bezahlt wird. Die bisherigen Einheitswerte und Grundsteuermessbeträge wären hier auch schon nach dem alten Grundsteuerrecht deutlich höher gewesen. Da durch die Finanzämter allerdings nie eine Neufeststellung der Werte durchgeführt wurde, kam es hier auch meist zu keiner Anpassung. Wohnhäuser neueren Baujahrs dagegen sind häufig mit einem deutlich höheren Einheitswert und Grundsteuermessbetrag bewertet. Im Rahmen der Systemumstellung kommt es nun wieder zu einer Angleichung. Auch diese Veränderung ist einer der Gründe für die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes im Jahr 2018.
Berechnungsbeispiele für die Grundsteuer B in 2025 in Dettingen
Für in der Gemeinde Dettingen typischerweise vertretenen Grundstücksarten ergeben sich durch die Grundsteuersystemumstellung bei der Grundsteuer B mit dem vorgeschlagenen Hebesatz von 180 v.H. beispielsweise folgende Veränderungen:
Vergleich Alter Goldmorgen – Neuer Goldmorgen
Freistehendes Einfamilienwohnhaus im neuen Goldmorgen – 650 m² (Baujahr 2011)
Messbetrag bisher: 165,73 €
Hebesatz 2024: 410 v.H.
Grundsteuer B – bisher: 679,49 €
Messbetrag NEU: 355,99 €
Hebesatz 2025: 180 v.H.
Grundsteuer B – 2025: 640,78 €
Veränderung: - 38,71 €
Freistehendes Einfamilienwohnhaus – Alter Goldmorgen – 633 m² (Baujahr 1978)
Messbetrag bisher: 71,52 €
Hebesatz 2024: 410 v.H.
Grundsteuer B – bisher: 293,23 €
Messbetrag NEU: 345,62 €
Hebesatz 2025: 180 v.H.
Grundsteuer B – 2025: 622,12 €
Veränderung: + 328,89 €
Vergleich Amselweg – neues und altes Einfamilienhaus
Freistehendes Einfamilienwohnhaus im Amselweg – 888 m² (Baujahr 2021)
Messbetrag bisher: 249,95 €
Hebesatz 2024: 410 v.H.
Grundsteuer B – bisher: 1.024,80 €
Messbetrag NEU: 565,66 €
Hebesatz 2025: 180 v.H.
Grundsteuer B – 2025: 1.018,19 €
Veränderung: - 6,61 €
Freistehendes Einfamilienwohnhaus im Amselweg – 818 m² (Baujahr 1957)
Messbetrag bisher: 55,43 €
Hebesatz 2024: 410 v.H.
Grundsteuer B – bisher: 227,26 €
Messbetrag NEU: 521,07 €
Hebesatz 2025: 180 v.H.
Grundsteuer B – 2025: 937,93 €
Veränderung: + 710,67 €
- Durch die nicht erfolgte Hauptfeststellung alle 7 Jahre in den vergangenen Jahrzehnten erfolgte bei älteren Gebäuden nie eine Anpassung des Gebäudewertes. Wohnhäuser neueren Baujahrs dagegen waren mit einem deutlich höheren Einheitswert und Grundsteuermessbetrag bewertet.
Beispiele für verschiedene Objekte
Freistehendes Einfamilienwohnhaus im Guckenrain – 520 m² (Baujahr 1954, Umbau 2010)
Messbetrag bisher: 149,18 €
Hebesatz 2024: 410 v.H.
Grundsteuer B – bisher: 559,18 €
Messbetrag NEU: 331,24 €
Hebesatz 2025 : 180 v.H.
Grundsteuer B – 2025: 596,23 €
Veränderung: + 37,05 €
Freistehendes Zweifamilienwohnhaus im Guckenrain – 615 m² (Baujahr 1965)
Messbetrag bisher: 118,72 €
Hebesatz 2024: 410 v.H.
Grundsteuer B – bisher: 486,72 €
Messbetrag NEU: 391,76 €
Hebesatz 2025: 180 v.H.
Grundsteuer B – 2025: 705,17 €
Veränderung: + 218,45 €
Reihenhaus im Guckenrain – 193 m² (Baujahr 1977)
Messbetrag bisher: 85,88 €
Hebesatz 2024: 410 v.H.
Grundsteuer B – bisher: 352,11 €
Messbetrag NEU: 100,10 €
Hebesatz 2025: 180 v.H.
Grundsteuer B – 2025: 180,18 €
Veränderung: - 171,93 €
Reihenhaus im Ort – 174 m² (Baujahr 2001)
Messbetrag bisher: 71,12 €
Hebesatz 2024: 410 v.H.
Grundsteuer B – bisher: 291,59 €
Messbetrag NEU: 81,45 €
Hebesatz 2025: 180 v.H.
Grundsteuer B – 2025: 146,61 €
Veränderung: - 144,68 €
Eigentumswohnung – Guckenrain (Baujahr 1975)
Messbetrag bisher: 33,64 €
Hebesatz 2024: 410 v.H.
Grundsteuer B – bisher: 137,92 €
Messbetrag NEU: 41,50 €
Hebesatz 2025: 180 v.H.
Grundsteuer B – 2025: 74,70 €
Veränderung: - 63,22 €
Eigentumswohnung – Ort (Baujahr 2011)
Messbetrag bisher: 55,48 €
Hebesatz 2024: 410 v.H.
Grundsteuer B – bisher: 227,47 €
Messbetrag NEU: 36,86 €
Hebesatz 2025: 180 v.H.
Grundsteuer B – 2025: 66,35 €
Veränderung: - 161,12 €
Einheitlicher Hebesatz innerhalb der Gemeinde Dettingen
Da eine Gemeinde nach dem Landesgrundsteuergesetz wie auch im Bundesmodell nur jeweils einen Hebesatz für die Grundsteuer A und B bestimmen kann, kann auf die Veränderungen der Messbeträge alt / neu für einzelne Steuerpflichtige, Grundstücke, Grundstücksarten, Gebiete oder Ortsteile und die sich daraus ergebenden Belastungsverschiebungen nicht mit einer näher zu konkretisierenden Hebesatzgestaltung eingegangen werden.
Versand der Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025:
Der Versand der Grundsteuerbescheide für 2025 erfolgt Ende 2024 / Anfang 2025. Der genaue Termin steht bisher noch nicht fest.
Ansprechpartner für Fragen im Rathaus:
Frau Silke Epple, Steueramt, Telefon: 07021 5000-25, E-Mail-Adresse: s.epple@dettingen-teck.de
oder
Herr Jörg Neubauer, Kämmerer der Gemeinde, Telefon: 07021 5000-20, E-Mail-Adresse: j.neubauer@dettingen-teck.de